Werkinstructie ‘van GREX naar MKBA’
10 mei 2012
Aanleiding
Bij maatschappelijke kosten-batenanalyses van gebiedsontwikkelingsprojecten worden gegevens over kosten en opbrengsten deels ontleend aan de grondexploitatie. De gegevens uit de grondexploitatie zijn echter niet zonder meer in de maatschappelijke kosten-batenanalyse te gebruiken. Deze werkinstructie schetst de bewerkingen die de grondexploitatie (Grex) moet ondergaan om deze geschikt te maken voor opname in de maatschappelijke kosten-batenanalyse (mkba).
Doelgroep
Het doel van deze werkinstructie is het verbeteren van de kwaliteit van de bedrijfseconomische gegevens in de mkba’s van gebiedsontwikkelingsprojecten, enerzijds door standaardisering en anderzijds door het dichter bij elkaar brengen van de werelden rondom de Grex en de mkba. De werkinstructie is bedoeld voor zowel de opstellers van grondexploitaties (planeconomen) als voor de opstellers van maatschappelijke kosten-batenanalyses (welvaartseconomen). Opstellers van grondexploitaties kunnen in de werkinstructie zien welke gegevens zij moeten aanleveren voor de maatschappelijke kosten-batenanalyse en welke bewerkingen deze gegevens zullen ondergaan. De opstellers van maatschappelijke kosten-batenanalyses kunnen aan de werkinstructie ontlenen hoe de grondexploitatie moet worden bewerkt.
Aanpak op hoofdlijnen
Vertrekpunt van deze werkinstructie is een situatie waarin het gebiedsontwikkelingsproject dat in de grondexploitatie wordt beschreven hetzelfde is als het project waarvan een mkba moet worden gemaakt, zowel wat betreft de geografische afbakening als het ruimtelijke programma (aantallen woningen, vierkante meters bedrijfsoppervlak etc.). In de praktijk komt het vaak voor dat de begrenzing van het project in de grondexploitatie te ruim is. Volgens de definitie van de Leidraad OEI dient een project de kleinst mogelijke verzameling investeringen te zijn die naar verwachting technisch uitvoerbaar en economisch haalbaar is. In de “Werkwijzer (mkba) van integrale gebiedsontwikkeling”1 en de notitie van het CPB en het PBL over probleemanalyse en de daaruit volgende project- en nulalternatieven2 is beschreven hoe in dat geval te handelen.
Deze werkinstructie beschrijft de bewerkingen die de grondexploitatie vervolgens dient te ondergaan:
1. Transparant en vergelijkbaar maken van de Grex;
2. Financieel en rekenkundig bewerken van de gegevens uit de Grex tot input voor de mkba.
Beginselen
De grondexploitatie en de maatschappelijke kosten-batenanalyse zijn op een verschillende leest geschoeid. De grondexploitatie is een berekening van de kosten en opbrengsten van alle gronden in een bouwplan tot en met het moment van uitgifte van de laatste gronden. De Grex biedt daarmee inzicht in de kosten en opbrengsten voor de investeerder (in veel gevallen een gemeente).
“De grondexploitatie geeft inzicht in de financiële effecten gedurende de realisatiefase van grondproductie”
De maatschappelijke kosten-batenanalyse is een welvaartsanalyse die de gehele levensduur van het project omvat. Aan de maatschappelijke kosten-batenanalyse ligt een bedrijfseconomische analyse ten grondslag waaruit blijkt of een project gedurende de beoogde levensduur voldoende financiële opbrengsten zal genereren om er aan te beginnen. De Grex is smaller dan deze bedrijfseconomische analyse. In de Grex ontbreken de kosten en opbrengsten na het gereedkomen van het project, dan wel buiten het eigenlijke plangebied en/of bij derden.
“De bedrijfseconomische analyse geeft inzicht in alle financiële effecten gedurende de realisatie- en exploitatiefase”
Mkba’s van projecten waarbij het rijk betrokken is, worden uitgevoerd op een nationaal niveau (regionale verdringing is mogelijk). Kenmerkend voor de mkba is verder dat projecteffecten worden afgezet tegen de effecten die optreden in het nulalternatief (ook wel referentiealternatief genoemd) en het -voor zover mogelijk- op geld waarderen van maatschappelijk effecten. De mkba bevat dan niet alleen de financiële effecten, zoals opgenomen in de grondexploitatie en de bedrijfseconomische analyse, maar ook maatschappelijke effecten als reistijdwinsten en verbeteringen van de kwaliteit van het milieu en de omgeving (bijvoorbeeld landschap, openbare ruimte).
“De mkba geeft een (soms gesaldeerd) overzicht van de welvaartseffecten gedurende de realisatie- en exploitatiefase, voor alle partijen in Nederland, zoveel mogelijk op geld gewaardeerd”