Duurzaam vastgoed Zeist

Als de kans er is om 98% van je vastgoed te verduurzamen tot energielabel A of B binnen 6 jaar tijd voor circa 25% meer-investering op je beheerbudget dan doe je dat toch? De gemeente Zeist gaat dit doen voor al haar gemeentelijk vastgoed. Dat is het resultaat van een politieke ambitie die is uitgewerkt in een praktisch plan van aanpak. 

De politiek ambitie is vastgelegd in het coalitieakkoord 'Samen kansen pakken' van 2014. Dat is mede gebaseerd op het beleid 'Programma Duurzaam Zeist 2012 - 2016' (2012).

Een coalitie van VVD, D66, Seyst.nu en CDA heeft in het akkoord afgesproken dat de gemeente haar vastgoed wil verduurzamen. "En dan begint het pas echt" zegt Lester Agten. Hij is voor de gemeente Zeist de projectleider voor het verduurzamen van de gemeentelijke vastgoedportefeuille. Lester: "Ik heb verstand van financiën en mijn collega Hans de Groot is de 'duurzaamheidsmanager gebouwen en technisch beheerder van gebouwen'.

We spreken in het voorjaar van 2016 met Lester en Hans. Zij hebben als team van de politiek de opdracht gekregen om de mogelijkheden voor verduurzaming van het vastgoed te onderzoeken. Hans: "Daarbij brengt Lester de kennis in van financiën en ik de kennis van gebouwen. Die combi werkt handig omdat wat technisch mogelijk is, financieel ook mogelijk moet zijn." 

2013

Officieel zijn ze in 2013 gestart naar aanleiding van een amendement bij Voorjaarsnota 2013. Vervolgens is er in 2014 een nieuwe coalitie gekomen van VVD, D66, Seyst.nu en CDA. In het coalitieakkoord zijn over duurzaamheid de volgende zaken opgenomen:

• De gemeente heeft een voorbeeldrol in de verduurzaming van het eigen vastgoed. Er wordt onderzoek uitgevoerd naar de mogelijke inzet van innovaties en technieken die leiden tot minder energiegebruik.
• De woningvoorraad wordt verduurzaamd. De ambitie is dat in 2018 3.000 woningen verduurzaamd zijn. Hiervoor wordt een ‘revolving fund’ opgezet voor particulieren en woningcorporaties. Samen met private partijen zoeken we naar kansen om duurzame initiatieven te ondersteunen. Eind 2014 willen we duidelijkheid hebben over de wijze waarop we dit duurzaamheidsfonds kunnen uitvoeren. 
• Energie neutrale nieuwbouw werkt. Investeringen worden, met de huidige energieprijzen, relatief snel terugverdiend. Daarna gelden lagere gebruikskosten én wordt een positieve bijdrage geleverd aan de duurzaamheid van Zeist. We richten op een Energie Prestatie Coëffiënt (EPC) van 0,4 (conform regelgeving vanaf 1 januari 2015).

Van ambitie naar plan

Daarmee heeft de gemeente Zeist in algemene termen de ambitie uitgesproken. Lester en Hans hebben de opdracht gekregen om hier een plan voor op te zetten voor het gemeentelijk vastgoed. Hans: "We hebben vanaf het begin vastgehouden dat het plan realistisch en praktisch moet zijn. Het plan moet gaan over de aspecten die we als beheerder kunnen beïnvloeden. Anders werkt het niet en wordt het te breed, te vaag en niet meer stuurbaar en dus ook niet te monitoren." 

De gemeente heeft eerst een onderzoek uitgevoerd naar de feiten: wat is er aan vastgoed, welke technieken zijn beschikbaar en wat zijn de mogelijkheden? Dat hebben Hans en Lester uitgewerkt in een voorstel voor de gemeenteraad. Daarna kon er met het draagvlak van de politiek aan de slag gegaan worden. 

Het vastgoed dat eigendom is van Zeist bestaat uit circa 200 gebouwen. Daarvan worden circa 100 gebouwen verduurzaamd qua energieverbruik. Het vastgoed bestaat uit gebouwen zoals het gemeentehuis, sportaccommodaties, parkeergarages, monumenten zoals Slot Zeist en strategisch vastgoed. Dat zijn circa 100 gebouwen. Verder zijn er circa 55 scholen en 45 woningen in bezit van de gemeente. 

Lester: "Alles begint met weten waar je het over hebt. Als eerste hebben we geïnventariseerd waar we nu staan. Welke energielabels de gebouwen in 2015 hebben." De resultaten staan in de volgende figuur.

Energielabels vastgoed in 2015. Bron: Zeist

Strategisch doel

Door Hans en Lester is het strategisch doel geformuleerd:

• een efficiënte en effectieve aanpak om hoogwaardig vastgoed te verduurzamen en structureel inbedden
• de ambitie is energielabel A, maar minimaal energielabel B
• dit doel moet binnen 3 tot 6 jaar bereikt zijn.

Die strategische doelen leiden tot 4 scenario's:

Vier scenario's. Bron: Zeist

1. Scenario 1: binnen 3 jaar bereiken van energielabel A
2. Scenario 2: binnen 6 jaar bereiken van energielabel A
3. Scenario 3: binnen 3 jaar bereiken van energielabel B
4. Scenario 4: binnen 6 jaar bereiken van energielabel B

Lester: "Hiermee heb je in een handzaam overzicht wat per gebouw mogelijk is en wat de bijbehorende kosten zijn. Die informatie moest boven tafel komen. A3 is het duurste en B6 het goedkoopste. Maar met A3 bespaar je het meeste en met B6 het minste." Hans en Lester geven aan dat de focus ligt op energiebesparing. Daarbij worden maatregelen die bijdragen aan duurzaamheid (denk aan waterverbruik en afvalscheiding) meegenomen als 'bijvangst'. Het onderzoek is gestart zonder dat er vooraf een financiële taak is gesteld door het bestuur of politiek. De aanpak was (en is): eerst de feiten en daarna keuzes maken. 

Energielabels

De gemeente Zeist heeft er voor gekozen om te werken met energielabels. Waarom is hier voor gekozen? Er zijn immers andere methoden zoals BREEAM en GreenCalc die veel verder gaat qua duurzaamheid. Hans: "Die keuze hebben we gemaakt omdat werken met energielabels zich richt op wat wíj als beheerder kunnen beïnvloeden: energieverbruik. De andere methoden zijn zeker nuttig en goed, maar gaan veel breder. Dat was en is voor ons op dit moment niet aan de orde. We kiezen voor een uitvoerbare aanpak met concrete resultaten. Dan zijn energielabels voor ons ideaal."

Op basis van het strategisch doel is de gemeente Zeist in 2014 begonnen met onderzoek te doen naar de mogelijkheden en de kosten om zo de feiten boven tafel te krijgen. Hiervoor is het volgende stappenplan gevolgd:

• 1. 0-meting op objectniveau:
  • Huidige bouwkundige en installatietechnische staat
  •  Energieverbruik (werkelijk verbruik)
  •  Huidige energielabel vastgesteld 
• 2. Opstellen pakket met duurzaamheidsmaatregelen per object (maatwerk)
  • Maatregelen energielabel A
  • Maatregelen energielabel B
  • Aanvullende maatregelen met korte terugverdientijd (geen invloed op label, wel op energielasten) 
• 3. Investeringsbehoefte per scenario
  • Actualisatie huidige MJOP (besparingen)
  • Natuurlijke vervangingsmomenten
• 4. Energiebesparing (uitgedrukt in CO2 en €)
• 5. Berekening van economische TerugVerdienTijd 

Daarmee ligt er een logisch plan van aanpak dat resulteert in de genoemde vier varianten (A3 t/m B6) per gebouw. 

Optimale samenstelling

Hans: "Uiteindelijk kun je natuurlijk elk gebouw op energielabel A krijgen. Maar de vraag is of je dat als gemeente ook wilt. Het uitgangspunt is dat het móet. En daarbij kiezen we per gebouw uit één van de vier scenario's. Daarbij nemen we mee in de overweging:

• Maximale CO2 reductie
• Acceptabele investering
• Toekomst van het gebouw
• Geplande verkoop of functiewijziging."

Voor elk gebouw van de gemeente is een onderzoek gedaan en zijn de technische mogelijkheden onderzocht. Hans: "Dat leidt tot maatregelen die iedereen wel kent: isolerend glas, isolerend dak en wanden, vloerisolatie, verwarmingsketels met hoog rendement, PV-installatie, et cetera. De kunst is om deze maatregelen in de meest effectieve mix in te zetten en zo de mogelijkheden optimaal te benutten."

​Dat heeft geleid tot een 'optimale' samenstelling voor alle 100 gebouwen. En dat staat ook in het raadsvoorstel dat is voorgelegd op 10 november 2015 aan de gemeenteraad. Met de gemeenteraad is over het totale pakket gepraat, en bewust niet over de individuele gebouwen. De gemeenteraad is unaniem akkoord gegaan met het raadsvoorstel. En met de complimenten voor Lester en Hans die daar nog steeds trots bij kijken. 

Het resultaat

De optimale samenstelling uit het raadsvoorstel leidt tot de volgende resultaten:

• 74% van de gebouwen gaan naar energielabel A
• 24% gaan naar energielabel B
• CO2 reductie van 32% (gemiddeld verbruik van 263 huishoudens)
• TerugVerdienTijd: 12-14 jaar.

De volgende figuur laat een vergelijking zien met de situatie anno 2015 en het eindresultaat als het project over 6 jaar klaar is.

Resultaten verduurzaming Zeist. Bron: Zeist

Slot Zeist

In totaal is dat 98% van de gebouwen. De laatste 2%, dat is het fraaie Slot Zeist. Hans: "Technisch kan alles. Maar voor Slot Zeist zou dit vergaande ingrepen betekenen die inbreuk doen op het historische karakter van het gebouw. Dit prachtige gebouw is maximaal naar energielabel E te krijgen. En dat na een goede kosten/baten afweging. 

Slot Zeist. Bron: Videomulticopter

Pilot

Niet alle gebouwen zijn in één keer onderzocht. Lester: "We zijn begonnen met een pilot van 9 gebouwen. Alleen dan kan je bepalen of je aanpak kan werken en wat er beter kan. Die pilot heeft ons nuttige dingen geleerd. Maar onder de streep was de conclusie dat de aanpak werkt. Toen hebben we opgeschaald voor alle gebouwen." Dat heeft uiteindelijk geresulteerd in het raadsvoorstel.

Hans: "Je moet de tijd nemen. Haastwerk heeft geen zin. Goed doen of niet doen. We hebben als uitgangspunt genomen dat we werken met feiten die altijd verifieerbaar zijn. Dan staat je resultaat altijd als een huis. In Zeist hadden we de informatie over onze gebouwen best goed op orde. Maar tijdens de inventarisatie werk je dat meteen ook weer goed bij. Dat is daarmee een prettig bijeffect. Goede informatie is noodzakelijk om de politiek goed te kunnen informeren. Dat bouwt vertrouwen en dat is natuurlijk nodig."

Binnen zes jaar tijd voor 98% van de gebouwen naar energielabel A of B kost natuurlijk hele klap geld. Als echte Nederlander willen we weten hoeveel het kost en hoe het zit met financiering en terugverdientijd. 

De gemeente Zeist wil de euro's zo effectief mogelijk inzetten. Dat is logisch. De kosten voor energiebesparing worden per gebouw bepaald. Daarbij wordt zo nauw mogelijk aangesloten bij werkzaamheden voor onderhoud die toch al moeten plaats vinden. Hans: "Daarmee hebben we het over éxtra onderhoudskosten. Als je glas is versleten, dan kun je meteen HR++ glas plaatsen. Dat is spreekt voor zich. Maar als je verwarmingsketel pas over 7 jaar is afschreven en nú vervangen is op termijn toch goedkoper, dan vervangen we toch eerder de ketel. En als die ketel pas over 12 jaar is afgeschreven, misschien niet."

Hiermee is investeren in duurzaamheid soms ook kapitaalvernietiging. Lester: "Die kapitaalvernietiging is meegenomen in het totale kostenplaatje. Anders bereken je de daadwerkelijke kosten niet objectief. Het plaatje is per gebouw gemaakt." Het plaatje bestaat voor elk gebouw uit:

• Kosten:
  • Investeringen 
  • Kapitaalvernietiging
  • Beheer en onderhoud
• Opbrengsten:
  • Energiebesparing.

De totale éxtra investering die Zeist doet om de energielabels A en B te realiseren is circa 4,9 miljoen euro. Hans: "Veel geld natuurlijk. Maar afgezet tegen de begroting voor beheer en onderhoud van de gebouwen van iets meer dan 20 miljoen, hebben we het over 24% extra investering." 

Terugverdientijd

Per maatregel kan de gemeente berekenen hoeveel energiebesparing dat gaat opleveren. Die besparing is de bron van financiering. Hans: "De totale investering is dus circa 4,9 miljoen. Deel dat door de jaarlijkse besparing die oploopt tot 395.000 euro en je komt uit op een terugverdientijd van 10 tot 12 jaar. En dat vinden we hier heel netjes. Daarna houd je dus theoretisch elk jaar zo'n 4 ton over aan besparingen."

Lage energiekosten

Die bewering doet de wenkbrauwen wel ietwat omhoog gaan. Want de energieprijzen zijn sinds 2014 alleen maar gedaald. Dus die terugverdientijd is nu veel langer geworden. Lester: "Dat klopt en daar zijn we natuurlijk niet blind voor. Die lagere energieprijs is voor de gemeente ook een besparing op de totale kosten." 

De gemeente heeft er voor gekozen om de uitgaven die in 2014 werden gedaan voor energie op dat niveau in de begroting vast te zetten voor de komende jaren. Met andere woorden: dat bedrag is beschikbaar voor energie én voor de maatregelen voor besparing op energie. Als de energieprijs daalt, is er méér geld beschikbaar om de duurzame maatregelen door te voeren. Stijgt de energieprijs, dan wordt de terugverdientijd korter. Op deze manier is het programma van verduurzaming deels onafhankelijk geworden van de energieprijs.

Ter informatie de totale begroting van de gehele gemeente zoals die voor 2016 geldt.

Begroting Zeist 2016. Bron: Zeist

Onderdeel van het verduurzamen is dat dit structureel is. Niet een aantal projecten doen voor de bühne om vervolgens over te gaan tot de orde van de dag. Lester: "Dat structureel werken aan verduurzaming vinden we in Zeist heel belangrijk. De maatregelen die we nu nemen, maken onderdeel uit van het meerjaren onderhoudsprogramma (MJOP). Daardoor zijn ze begroot en ingepland qua beheer en onderhoud en qua financiën." Hans: "De maatregelen zijn in die zin niet bijzonder meer. Ze zijn onderdeel van het dagelijks werk geworden. Er zijn dus ook budgetten gereserveerd voor bijvoorbeeld vervanging. Dat hoort bij goed beheer en onderhoud en bij duurzaam beheer."

Monitoring

Of de maatregelen daadwerkelijk effectief zijn, moet blijken. De gemeente doet de monitoring met behulp van de energiecijfers. Alle gebouwen van de gemeente zijn voorzien van slimme meters. Deze meters zijn op afstand uit te lezen. Zo is zeer gedetailleerd te zien hoe het zit met het energieverbruik. Door deze monitoring te doen, kan er snel analyse en bijsturing plaatsvinden.

Duurzame energie

Binnen het project van verduurzaming ligt de nadruk op energiebesparing. Zeist zal in de toekomst verder inzetten op duurzame energie. Hans: "Uiteindelijk willen we energieneutraal worden. Met dit project werken we aan de kant van besparing. We zullen ook aan de slag gaan met duurzame energie. Dat hoort er natuurlijk wel bij om onze ambitie voor duurzaamheid te realiseren." 

Verinnerlijking

Een project kan pas structureel zijn als het in het hoofd en hart van de mensen zit. Zeist wil het project gebruiken om kennis over energiebesparing, duurzame energie en duurzaamheid over te dragen. Lester: "Dat gebeurt eigenlijk vanzelf met de mensen die in de gebouwen actief zijn. Zo vindt men het in het zwembad een sport om ook het energieverbruik te laten duiken. Wordt er even niet gezwommen, dan gaat de afdekmat over het zwembad en de pompen voor water en warme lucht een paar standjes lager. Gebruikers van gebouwen worden geïnformeerd over de mogelijkheden om energie te besparen. We hopen dat ze dit dan thuis ook gaan doen. We communiceren de resultaten zodat het motiverend is om je best te blijven doen."

Samen met Hans maken we een rondje door het gemeentehuis. Hans: "Ons gemeentehuis bestaat eigenlijk uit twee delen. Het oude deel uit 1877 en een 'nieuw' deel uit 1975." Het geheel maakt een heel moderne indruk. Er is in 2013 een nieuw deel bijgekomen dat de centrale hal vormt. 

Centrale hal in het nieuwe deel. Bron: Architectuur-fotograaf

Het glazen dak is het hart van het nieuwste deel van het gebouw. Het nieuwe gebouwdeel verbindt raadhuis uit 1877 en het Lengkeek-gebouw uit 1975 met elkaar.

De drie gebouwdelen. Bron: VMRG

In het nieuwe volume bevinden zich de nieuwe raadszaal en het restaurant. Tussen de nieuwbouw en de bestaande gebouwen is een glazen publiekshal ontstaan, met daarin een deel van de werkomgeving. Deze hal functioneert als spil in het samenvoegen van de vier generaties. Door de transparantie van gevel en dak blijft de daglichttoetreding voor de bestaande panden optimaal en blijven de eerdere generaties hun eigen karakter houden. De openheid en laagdrempeligheid werkt uitnodigend en geeft uitdrukking aan de publieke functie van het gemeentehuis.

Het ontwerp van dit nieuwe deel is gedaan door de bekende architecht Rau. Deze architect heeft ook het duurzam(st)e gemeentehuis van Brummen ontworpen.

Wit en vriendelijk

Met Hans lopen we door het gemeentehuis. We hebben vooraf het gesprek gehad in het oudste deel. Dat is heel karakteristiek en herkenbaar. Het Lengkeek-gebouw is van binnen niet herkenbaar als een gebouw uit 1975. Hans: "Je herkent het aan de vele trapjes en verschillende niveaus. Door de nieuwe centrale hal, is er minder buitenmuur. Dat scheelt enorm in de energiekosten. Bij de verbouwing is het kantoor geheel geschikt gemaakt voor het nieuwe werken. Het gebouw is licht en open geworden. Het binnenklimaat is goed geregeld. Er zijn lichte kleuren gebruikt. Bij de verbouwing kwam veel hardhout vrij. Dat is in 1975 in grote hoeveelheden toegepast. We hebben dat zo veel mogelijk hergebruikt bij lambrisering en betimmeringen. Ook zijn er tafels van gemaakt. Hergebruik is ook duurzaamheid." 

Betimmering en tafel van 'oud' hardhout. Bron: Bron: Architectuur-fotograaf

Aan de buitenzijde is het Lengkeek-gebouw nog net zoals in 1975. 

Maatregelen

Als we rondlopen zien we eigenlijk niets van alle maatregelen die zijn genomen voor energiebesparing. Hans zegt dat we dan maar even in het oudste deel uit 1877 moeten kijken. Dan wordt het wel duidelijk. We komen uit in een gezellige vergaderruimte. 

Vergaderruimte in deel uit 1877. Bron: Metaglas

In de ruimte herkennen we direct de lambrisering van 'oud' hardhout. The devil is in the detail. Als we het raam beter bekijken zien we een voorzet raam. Dat raam kan open. En daar weer achter zit het originele raam. Aan de buitenzijde is er dus niets veranderd. Aan de binnenzijde is er een complete isolerende wand voor gebouwd (zie in volgende figuur met rode tekst en rode pijl). Het rooster in het raam (wit met die ronde gaatjes) is voor de ventilatie. Hans: "Het resultaat is een fijne ruimte met een goede klimaatbeheersing. Maar absoluut maatwerk, zelfs per ruimte. De ruimte is modern maar heeft toch een warme en klassieke uitstraling met een duurzaam energieverbruik. Precies zoals we in Zeist willen zijn!"

Aanpassingen in gemeentehuis. Figuur door Lex Stax

Dit voorbeeld laat zien dat een oud gebouw toch energiezuinig is te maken. Voor Slot Zeist gaat zoiets echter veel te ver. De ingrepen in het gemeentehuis zijn daarbij acceptabel en dragen bij aan de duurzaamheid. 

Het plan om het gemeentelijk vastgoed te verduurzamen is eind 2015 goedgekeurd door de gemeenteraad. Terugkijkend hebben Lester en Hans een aantal tips:

• Zorg vanaf het begin dat je techniek en financiën laat samenwerken. Uiteindelijk moet iets technisch én financieel mogelijk zijn
• Zorg er voor dat je de kennis en capaciteit zélf hebt en maak resultaten zichtbaar
• De kost gaat voor de baat. Ben als organisatie bereid om te investeren in een gedegen onderzoek. Dat betaalt zichzelf écht terug
• Inzicht in de mogelijkheden motiveert collega's en het bestuur en de politiek enorm
• Zeist heeft gekozen voor 4 scenario's waarbij energielabel A en B als uitgangspunt is genomen. De doorlooptijd is maximaal 6 jaar. Als de situatie complexer is en de middelen schaarser, dan kan men inzetten op een langere doorlooptijd of andere energielabels (B + C bijvoorbeeld)
• Zorg voor goede communicatie intern en extern. Dat maakt het werken gemakkelijker. Het doel, verduurzamen, vindt iedereen sympathiek en dat helpt
• Realiseer je dat elk gebouw om maatwerk vraagt. Dat kost tijd en vraagt om creativiteit. De beloning is een goed resultaat dat past als een maatpak
• Begin met een pilot. Anders wordt het project te groot en strandt het al voordat het is begonnen.

Hans en Lester hebben veel zelf uitgezocht. Uiteraard in samenwerking met een aantal goede adviseurs. Ze willen graag hun kennis delen. En de laatste tip is om daar gebruik van te maken. Zeist heeft laten zien dat verduurzamen van vastgoed écht kan en dat de investeringen binnen een overzichtelijke termijn terug te verdienen zijn.